[Part 2] Who should have legitimate land title rights? Is it Association under Apartment Ownership Act or Builder/Developer?

*In other words,*

Firstly who should pay the property tax when the land title isn't changed to association name? First need to check whether after registration the land title is changed to association's name or can it be changed in Govt's revenue record as the association has beared the cost of association registration not the property registration?

Secondly some damage happened through some disaster in or out, who can claim the insurance?

Thirdly uppose the association wants to take some loan against land, can they take loan through mortgage for common development in case shortage of funds?

More over, is the association registration equal to property registration where the land title can be changed or transferred to group of people who had not bought the whole land together where as they constituted a body later to govern the residential complex built upon that land?

*Differentiation:*

A property bought and registered by individual/group happenes through property registration called saledeed.

Governing the property on behalf of individuals is registered under different society or apartment owners act called deed of declaration to/under the concerned act.

Association is a governing body like GPA it has a boundary to function and being the care taker of residential complex it has to maintain premises.

[Part 1] Who should have legitimate land title rights? Is it Association under Apartment Ownership Act or Builder/Developer?

*Any thing related to any legal matters we need to interpret in sequence to reach the logical conclusion.* This is thumb rule to understand any law or prudence. That's what has been said by Supreme Court as well.

So in our cases regarding the association land title. This is a subjective matter can't tell yes/no in objectivity.

1. Understand the sale deed superceded the sale agreement.

2. Understand the deed of individual declaration by owners.

3. Understand the deed of declaration by builder or deemed conveyance by builder.

4. Understand the 3 important process of land ownership transferred.

5. Understand the lease concept. (Optional)

6. Understand the bye-laws regarding daily functioning of society. (Optional)

Hence as an owner I have bought a flat, not a land plot, and builder has sold me the flat unit plus UDS because the flat validity is till 99 years on lease basis. So what shall I do after 99 years or in interim if the building got demolished due to many different reasons like reconstructing bigger building, Govt taking over or natural calamities etc so shall the owner can claim UDS.

*Now the question is from whom the owner will claim the UDS.*

You can say with whom the owner has registered the deed from that entity the owner can claim UDS. Fair enough here the builder is the entity with whom the owner has registered the deed of sale of flat. But now the builder has signed the deed about the whole apartment and transferred the management rights mentioned in sale deed to association. What has builder declared about land rights in the deed of declaration?

*Q: What is association and why has the builder make deed of declaration to association?*

Association is collection of signed or registered deed of declaration by individual flat owners, deed of declaration by builder about all common area related shares, bye-laws to govern the society, Govt approval papers, Land records and other licences etc. So association will act like a GPA general power of attorney on behalf of individual owners in all future legalities as a common entity. Also it will form a management committee to look after the daily functioning of society and legal common matters related to building and land.

Builder has made sale deed to individual flat owners about their flat and common area.

Builder has made the deed of declaration to association about common area of apartment.

*Now the question coming about the whole land rights or whole land record transfer?*

Any land ownership that is supposed to be transferred should go through 3 main process

1. Land agreement with valuation 

2. Registered sale deed with taxable or non taxable 

3. Land Demarcation mentioning East, North, South, West surrounding presence.

So the apartment land can't be transferred to individual flat owners because of UDS concept nor can be transferred to association through regular land transfer and mutation process. We need to check the change of apartment land title from name of builder to name of association through valid deed of declaration or deemed conveyance by builder subject to what they mention about whole land. Association literally means the common registered agreement by all owners. When the apartment land can't be transferred to individual owners then we are coming to the same square again when individual flat owners = association how the land title will be transferred to association representing same individual flat owners. Need to understand the change of land title and transfer of land title.

1) If the association is registered under State Apartment Ownership Act then all the unit holders can file deed of declaration including builder.

2) If the association is registered under State Co-operative Societies Act or State Ownership Flat Act. Deemed conveyance is allowed only if developer is missing or he is not ready to execute deed of conveyance in favour of the society.

What is deemed conveyance? Apartment land named after owners association or society is called as deemed conveyance.

Once the builder has made the deed of declaration to association. Now, has the land title changed from name of builder to name of association in Govt's revenue record? Basically our collective approach is to be ensured that the encumbrance certificate remains unaltered until we the association has not put our land title under mortgaged and is not misused.

When there is doubt about land mortgage by builder in case the land title isn't changed to association name. In fact as builder has made the deed of declaration to association then it will be illegal in their end to mortgage the association's apartment land violating their own deed of declaration in case anything mentioned about land title in their deed of declaration to apartment association.

Below is extra and can be ignored if above is too much to understand the legal terms and too unlikely 😃 

*Q: What will happen if we get our UDS demarcated and transferred to individual flat owners?* 

First of all there is no easy criteria for demarcating each UDS. The approach can be followed like parking allotment (let's assume) then what about common area division or demarcation. How to know how much land is available after each UDS? That's why the deed of declaration by each flat owners AND builder will supercede all future developments specific to whole land.

Suppose by some crooked channel I as an owner got my UDS transferred to my name sufficing all above 3 points and my UDS with demarcation is falling on a common area then that will create inconvenience to all based on my future actions. Suppose we group of owners tried to get our UDS transferred to our name with demarcation again it will create problem and sometimes I will have right to break a pillar as its presence is on my UDS piece of land. 

ମକର ସଂକ୍ରାନ୍ତିରେ - ଆମେ ଭୁଲି ଯାଉଥିବା ଆମର କୃଷି ଭିତ୍ତିକ ପର୍ବ ସମୁହ।

ଏମିତି ବସି ବସି ମକର ସଂକ୍ରାନ୍ତିରେ ମକର ଚାଉଳ ଭୋଗ, ଗୁଡ଼ି ଉଡା ଓ ଆଜି ଠାରୁ ସୂର୍ଯ୍ୟଙ୍କର ଉତ୍ତରାୟଣ ଗତି ଯୋଗୁଁ ଦିନ ବକର ବା ବଡ଼ ହୁଏ। ଶୀତର ପ୍ରକୋପ ଓ ମାତ୍ରା ମଧ୍ୟ କମିବା ଆରମ୍ଭ କରେ। ଏମିତି ଭାବୁ ପ୍ରତ୍ୟେକ ମାସରେ ବିଶେଷ କରି ଅମାବାସ୍ୟା, ପୁର୍ଣିମା ଓ ସଂକ୍ରାନ୍ତି ଉପରେ ପ୍ରାୟ ବିଶେଷ ଚାଷୀ ପର୍ବ କେମିତି ଅତି ସୁନ୍ଦର ଭାବରେ ଆମ ପୂର୍ବ ପୁରୁଷ ମାନେ ରୁନ୍ଧିଦେଇ ଯାଇଛନ୍ତି ଏହା ନିଶ୍ଚିତ ଏକ ଶୃଙ୍ଖଳିତ କୃଷିଭିତ୍ତିକ ସମାଜ ପାଇଁ ଆବଶ୍ୟକୀୟ ପାରମ୍ପରିକ ବ୍ୟବସ୍ଥା ଯେଉଁ ପର୍ବପର୍ବାଣୀ ଦ୍ଵାରା ପ୍ରତ୍ୟେକ ଚାଷୀ ପରିବାର ଚାପଉନ୍ମକୁତ ହେଇ ସମାଜକୁ ବର୍ଷ ପରେ ବର୍ଷ ଅନ୍ନ ଯୋଗାଇ ଦେବ। କ୍ଳାନ୍ତ ହେଇ ପଡ଼ିଲେ ବି ପର୍ବ ପର୍ବାଣୀ କ୍ଳେଶ ଲାଘବ କରେ... ତେବେ ଆସନ୍ତୁ ମାସ ପରେ ମାସ ଏକ ବର୍ଷରେ କେତେ ଚାଷୀ ପର୍ବ ଅଛି ଜାଣିବା ଓ ଚାଷୀ ପରିବାରକୁ ଉତ୍ସାହିତ କରିବା। 

ବୈଶାଖ ମାସରେ ପଡ଼େ ଅକ୍ଷୟ ତୃତୀୟା - ସକାଳୁ ସକାଳୁ ବିଲକୁ ଅଖିମୁଠି ଯାଏ। ବେତୁଲି, ଗଉଣୀ ଓ ସେର ଧାନ ପୁରା ହେଇ ନଡ଼ିଆ, କଦଳୀ, ଦୀପ, ଧୂପ ଓ ଆମ୍ବ ବିଲକୁ ଯାଏ। ବିଲ ମୁଣ୍ଡରେ ଲଙ୍ଗଳ ଫାଳ ବା ହଳ ବଳଦରେ ଧାନ ବୁଣା ହେଇ ଚାଷ କାମ ଶୁଭ ଦିଆ ହୁଏ। ପଣା ସଂକ୍ରାନ୍ତି ଓ ଓଡ଼ିଆ ନବବର୍ଷ ପାଳନ କରି ଚାଷୀ ନୂଆ ବର୍ଷରେ ଭଲ ଅମଳ ପାଇଁ ଶୁଭ ମନାସି ସବୁ ଦେବା ଦେବୀଙ୍କ ପାଖରେ ବିଭିନ୍ନ ଯାତ୍ରା ଓ ମେଳାର ଆୟୋଜନ କରିଥାଏ।

ଜ୍ୟେଷ୍ଠ ମାସରେ - ଦେବ ସ୍ନାନ ପୂର୍ଣ୍ଣିମା ଦିନ ବଡ଼ ଠାକୁର ପାଣିରେ ଓଦା ହୋଇ ଏତେ ଗାଧାନ୍ତି ଯେ ତାଙ୍କୁ ଭୀଷଣ ଜର ହୁଏ। ଯେହେତୁ ଠାକୁର ଅଣସର ଘରେ ରହି ଜରରେ ପଡନ୍ତି ସେତେବେଳେ ଧରାପୃଷ୍ଠରେ ଭୀଷଣ ଗୁଳୁଗୁଳି ହୁଏ। ଗୁଳୁଗୁଳି ହେଲେ ଚାଷୀ ଧାନ ବିହନକୁ ପାଣିରେ ପକେଇ ଛାଣି ରଖିଲେ ଧାନ ଗଜାହେବାରେ ସହାୟକ ହୁଏ।

ଆଷାଢ଼ ମାସ ଆରମ୍ଭ - ରଜ ତିନିଦିନ ମଜା ମସ୍ତି, ଖେଳ କୁଦ, ପିଠା ପଣା ଖାଇ ଚାଷୀ ପରିବାର ତୟାର ହେଇଯାଏ ଚାଷକାମ ଆରମ୍ଭ କରିବାକୁ। ବଡ଼ ଠାକୁର ଅଣସର ଘରୁ ବାହାରି ବଡ଼ଦାଣ୍ଡରେ ରଥଯାତ୍ରା କରି ଫେରିଗଲେ ଚାଷୀ ତାର ଚାଷ କାମ ଆରମ୍ଭ କରିଦିଏ।

ଶ୍ରାବଣ ମାସ ଚିତାଲାଗି ଅମାବାସ୍ୟା - ଚିତଉ ପିଠା ହେଇ ବିଲରେ ପଡ଼େ ଗେଣ୍ଡା କୋଚିଆଙ୍କ ଉଦ୍ଧେଶ୍ୟରେ, ସେମାନେ ଖାଇଲେ ଆମ ବାପା, ଅଜା, ଦାଦା ଓ ମଜୁରିଆଙ୍କ ଗୋଡ଼ ଯେମିତି ନକାଟନ୍ତି। ଗୋଡ଼ କାଟିଲେ ଆମ ରୁଆ ଉପଡା ଚାଷ କାମ ଡେରି ହେବ।

ଭାଦ୍ରବ ମାସ ଗହ୍ମା ପୁନେଇଁ - ହଳମୂଷଳ ଧାରୀ ବଡ଼ ଠାକୁର ବଳଦେବଙ୍କ ଜନ୍ମ। ସେହି ଦିନ ଗାଈ ଓ ବଳଦ ସଫା ହେଇ ତାଙ୍କ ଶିଙ୍ଗରେ ତେଲ ଓ ଦେହରେ ହଳଦୀ ଲଗାଯାଏ ଯଦି ଚାଷରେ କ୍ଷତ ବିକ୍ଷତ କିଛି ହେଇଥିବ ଶୁଖିଯିବ ଓ ଯେହେତୁ ଶରତ ଋତୁ ସବୁଆଡେ ନିର୍ମଳ ସେମିତି ଚାଷୀ ତାର ଗାଈ ବଳଦକୁ ସଜେଇ ଶିଙ୍ଗରେ ରାକ୍ଷୀ ବାନ୍ଧି ଚକୁଳି ପିଠା ଖୁଆଇ ପୂଜା କରେ।

ଆଶ୍ୱିନ ମାସ ଗର୍ଭଣା ସଂକ୍ରାନ୍ତିରେ - ଗରଗଣା କାଠି ବିଲ ହିଡ ମୁଣ୍ଡରେ ଗୁଞ୍ଜି ଧାନ କେମିତି ପେଟ ଭିତରେ ଗର୍ଭ ଧାରଣ କରିଛି ଚାଷୀ ଯାଇ କିଆରି କିଆରି ବୁଲି ଦେଖି ଆସେ। ନିଜ ଧାନ ବିଲ ଚିହ୍ନି ପାରି ଖୁସିରେ ଗଦ ଗଦ ହେଇ ପଡ଼େ।

କାର୍ତ୍ତିକ ମାସରେ - ଅଭାବ ଅନଟନକୁ ପାଣିରେ ଥିବା ମାଛ ଇତ୍ୟାଦିଙ୍କ ଦେହରେ ରୋଗ ଦେଖାଦିଏ। ସେତେବେଳକୁ ଚାଷ ସରିଯାଇ ଲୋକେ ଧର୍ମ ମାସ ପାଳନ୍ତି। କାର୍ତ୍ତିକ ପୂର୍ଣ୍ଣିମାରେ ଆମ ନୌବାଣିଜ୍ୟକୁ ସ୍ମୃତି ଚାରଣ କରି ପୟା ଶ୍ରାଦ୍ଧ ସହ ଦିପାବଳୀ ଅମାବାସ୍ୟାରେ ପୂର୍ବପୁରୁଷଙ୍କ ସ୍ମରଣ ପୂଜା ଅର୍ଚ୍ଚନା ହୁଏ।

ମାର୍ଗଶିର ମାସରେ ଶୁକ୍ରବାର କରି ଧାନ କାଟି ଆଣି ଜଟ ପାରି ମାଆ ଲକ୍ଷ୍ମୀଙ୍କ ପାଖରେ ମାଣବସା ଗୁରୁବାର ପୂଜା ସହ ଭଳିକି ଭଳି ନୂଆ ରନ୍ଧା ଖାଦ୍ୟ ଭୋଗ ଲାଗିହୁଏ। ମାଆ ଲକ୍ଷ୍ମୀଙ୍କ ପୂଜା ଚାଷୀ ଘରର ବଡ଼ ପର୍ବ। ମାଆ ଲକ୍ଷ୍ମୀ ସାଆନ୍ତାଣୀ ପରା ବଡ଼ଦେଉଳରୁ ଶୀରିଆ ଚଣ୍ଡାଳୁଣୀ ଘରକୁ ପଳେଇ ଆସିଲେ ମାଣବସା ଗୁରୁବାର ପୂଜା ପାଇଁ। ଏହା ଆମ ମ‌ହାନତା। 

ପୌଷ ମାସ ଧନୁ ସଂକ୍ରାନ୍ତି - ସେତେବେଳକୁ ବାଡ଼ି ସଫା ହେଇ ଧାନ ଖଳା ଚିକଣ ହେଇ ଲିପାପୋଛା ହେଇଥାଏ ଓ ଧାନ କଟା ହେଇ ଖଳାରେ ୩/୪ ଠାକିଆ ଗଦା ଦିଆ ହେଇଥାଏ ଯେମିତି ବଡ଼ ବଡ଼ ଘର ଭଳି ଦେଖାଯାଏ। ପ୍ରତ୍ୟେକ ଗଦା ମୂଳେ ମୁଆଁ ଭୋଗ ହୁଏ।

ମାଘ ମାସ ମକର ସଂକ୍ରାନ୍ତି - ସକାଳୁ ଉଠି ଗାଧୁଆ ପାଧୁଆ ସାରି ଧାନଖଳା ରେ ଯାଇ ମୁଣ୍ଡିଆ ମରା ହୁଏ। ଖଳା ମଝିରେ ମହୀ ବା ମେରିଆ ଖୁଣ୍ଟ (ମେଣ୍ଟା - ଯେଉଁ ଖୁଣ୍ଟ ଉପରେ ଅଳିସିରା ଓ ଜନ୍ତ ଦ୍ଵାରା ପାଣି ବୁହା ହୁଏ), ସେଠି ତଳୁ ଉପରକୁ ବଡ଼ରୁ ସାନ କରି ସଜା ହେଇଥାଏ ବେତା, ବେତୁଲି, ଗଉଣି, ସେର, କୁଲା ଓ ପାଚିଆ ଯାଏଁ.. ପାଖରେ ଥାଏ ଦାଆ, ଉଖୁଣୀ, ଡାଉଣୀ, ଶିକା, ବାହୁଙ୍ଗି ଓ ଯୋତ ଇତ୍ୟାଦି ସବୁ ପୂଜା ହୁଏ। ମକର ଚାଉଳ ପାଣିରେ ବତୁରା ହେଇ ନଡ଼ିଆ କୋରା, ଘିଅ ଓ ଗୁଡ଼ ପଡ଼ି ଭୋଗ ହୁଏ ଚାଉଳଚୂନାରେ ବେଙ୍ଗଳା ପଡୁଥିବାର ଚିତ୍ର ଝୋଟି ଅଙ୍କା ହେଇଥାଏ। 

ଚାଷୀ ସମାଜକୁ ଅନ୍ନ ଯୋଗାଇ ଯେତେ ଧୂଳି ଧୂସର ହେଇଥାଏ ମାଘମାସରେ ବୁଡ଼ ପକାଇ ସେ କଷ୍ଟ ଓ ଧୂଳି ମଳିକୁ ଧୋଇ ଦିଏ। 

ବଉଳ ଅମାବାସ୍ୟାରେ ବାଡ଼ିରେ ଥିବା ପ୍ରତ୍ୟେକ ଫଳନ୍ତି ଗଛ ମୂଳରେ ସଫା ହେଇ ଚିତା ପଡ଼ି ଗଇଁଣ୍ଠା ଭୋଗ ହୁଏ। ଗଇଁଠା ଗଛ ଉପରକୁ ଫୋପଡା ହୁଏ ଓ ଗଛମୂଳରେ ଛୋଟ ପିଲା କାଣ୍ଡି ହେଇଥାନ୍ତି ଯିଏ ଧରିଲା ସିଏ ଖାଇଲା।

ତା'ପରେ କ୍ଷେତ ବଢ଼ା ହୁଏ ମାନେ ସବୁଠାରୁ ଯେଉଁଟା ଦୁର ବିଲ ସେହି ବିଲରେ ବେତୁଲି ଭରାହେଇ ଉଖୁଡା ଯାଇଥାଏ ଭୋଗ ହୁଏ ଆଉ ପଛରେ ଥାଆନ୍ତି କେତେ କେତେ ଛୋଟ ପିଲା ଭୋଗପରେ ସମସ୍ତଙ୍କୁ ଉଖୁଡା ବାଣ୍ଟି ଦିଆହୁଏ। ଦୁରବିଲରେ ଭୋଗ କରିବା ଅର୍ଥ ସବୁ କିଆରୀରୁ ଧାନ କଟା ସରି ଯାଇଛି।

ମାଘ ମାସରେ ଭାଡ଼ି ମାରି ଧାନ ବାଡ଼ା ବାଡ଼ି ସରିଗଲେ ବେଙ୍ଗଳା ପକାହୁଏ। ଅଗିରା ପୁନେଇଁକୁ ସମସ୍ତେ ଗ୍ରାମବାସୀ ନୂଆ ଛଣ ଓ କୁଟା ନେଇ ଗାଁ ମୁଣ୍ଡ ତିନି ଛକିରେ ଅଗି ଜାଳି ନୂଆ ବାଇଗଣ ଓ ନୂଆ ଆଳୁ ପୋଡ଼ି ଘରକୁ ଆଣନ୍ତି ସମସ୍ତେ ସେ ପୋଡ଼ା ଭୋଗ ଖାଆନ୍ତି।

ଜାଗର ବେଳକୁ ଖଳାକାମ ସରିଯାଏ ଓ ଖଳାଉଠା ହୁଏ ମାନେ ସଂଧ୍ୟାବେଳକୁ ଧାନ, କୁଲା, ବେତା, ଗଉଣୀ, ସେର, ଡାଉଣୀ, ଉଖୁଣୀ ମେରିଆ ମୂଳେ ରଖାହେଇ ଖିରୀ ଭୋଗ ହୁଏ। ସବୁ ପିଲା ବୁଢ଼ା ମିଶି ଖଳା ଖଳା ବୁଲି ଖିରି ଭୋଗ ଖାଆନ୍ତି।

ଫଗୁଣ ମାସ ହୋଲି ପୂର୍ବରୁ ଘର ଛାଆ କାମ ସରିଯାଏ। ଘର ଛାଆ ସରିଲେ ଘର ଦୁଆର ମୁହଁ ଚାଳ ଉପରେ ଆମ୍ବଡ଼ାଳ, ହଳଦୀ ପାଣି ଓ ଅଧା ନଡ଼ିଆ ଭୋଗ ହୁଏ।

ଆଜି ବି ମୋ ଗାଁ କଥା, ସଞ୍ଜ ସକାଳ, ହଳ ବଳଦ ଓ ବିଲ ବାଡ଼ି କଥା ମନେ ପଡ଼ିଲେ ଦେହରେ ଶିହରଣ ସୃଷ୍ଟି ହୁଏ ଓ ଆଖିରେ ଲୁହ ଜକେଇ ଆସେ।